Che affare comprare casa all’asta negli Usa!
Un doppio sistema, pubblico e privato, con caratteristiche diverse e un giro d'affari vertiginoso.
Il mercato delle aste immobiliari negli Stati Uniti vale una fortuna: ben 16 miliardi di dollari.
Chi compra casa in un asta risparmia mediamente il 30% di una normale compravendita.
Pignoramenti in crescita esponenziale a seguito della crisi subprime.
Crescita del mercato immobiliare ostacolata nel 2008, ma in alcune città americane la dinamica sarà espansiva
Un viaggio di sola andata nel mondo delle aste immobiliari Usa in compagnia dell'economista americano Coleman S. Kendall, profondo conoscitore del Real Estate a stelle e strisce.
Kendall ha 50 anni e un enorme bagaglio di esperienza: dopo aver frequentato la business school dell'Università di Chicago è stato docente di finanza presso le maggiori università americane.
Alla fine degli anni '80, ha affiancato all'attività di docente un'intensa attività di consulente negli Stati Uniti, Europa ed Asia.
Ha contribuito allo studio della crisi del sistema finanziario negli Usa attraverso moltissimi articoli e discorsi pubblici, sia per clienti privati che in incontri aperti al pubblico e sul web.
L'economista visita periodicamente l'Italia dove incontra i suoi clienti, e anche politici ed economisti. Kendall è apprezzato editorialista del mensile Investire ed è presidente della società Understanding the Market LLC, che edita l'omonimo sito (www.understandingthemarket.com) ed ha appena lanciato la versione italiana del sito con la denominazione www.capireilmercato.com.
D. Kendall, quali sono le caratteristiche fondamentali del sistema delle aste immobiliari negli Stati Uniti? È un sistema pubblico o privatistico?
R. Sono presenti entrambi. I due più grandi sistemi di gestione delle aste negli Stati Uniti, infatti, sono rispettivamente pubblico-governativo e privato.
Le aste gestite del governo (si veda http://homesales.gov/homesales/howtobuy.jsp, N.d.R.) sono state create per la vendita di immobili di proprietà pubblica.
Il governo ne entra in possesso quando i proprietari che sono stati finanziati da agenzie governative quali HUD o VA non fanno fronte ai loro impegni e si vedono quindi requisire l'abitazione.
Le case messe in vendita dallo Stato si trovano sul sito www.homesales.gov.
Il governo consiglia ai compratori di rivolgersi alle agenzie immobiliari per essere supportati nel processo di offerta che differisce da agenzia ad agenzia.
Un aiuto necessario: l'agenzia governativa HUD, per esempio, accetta offerte "ragionevoli" in determinati periodi dell'anno e non in altri e inoltre, sono disponibili degli sconti per categorie come gli insegnanti o i poliziotti che vogliono acquistare casa in determinate aree.
Se il governo accetta l'offerta la transazione non differisce molto da una normale compravendita immobiliare.
E, come consuetudine negli Stati Uniti, sarà il venditore a pagare la commissione all'agente immobiliare.
Il governo ha tutto l'interesse a regolare l'intero procedimento in maniera del tutto uguale a un'asta tra privati. Negli Stati Uniti, in condizioni di mercato normali, una casa rimane in vendita per poche settimane e l'agente porta le diverse offerte al venditore in modo da concludere la transazione generalmente il mese successivo. Due mesi è, quindi, il tempo che passa tra la messa sul mercato dell'immobile e la sua vendita.
Ovviamente, se si immette sul mercato un'immobile chiedendo un prezzo troppo alto possono anche passare diversi mesi prima di riuscire a venderla.
D. E le aste private?
R.Esistono molte varianti di aste di natura privati: dai siti online in stile eBay (http://pages.ebay.com/realestate/, N.d.R.) alle più tradizionali case d'aste.
Posso citare, a questo proposito, il sito d'aste d'elite in California, Elite Auctions (http://www.auctionca.com/index.cfm/action/other.auctions.auctions, N.d.R.) oppure quello della NAA, con un giro d'affari di 58,5 miliardi di dollari nel 2007 (http://www.naarealestateauctions.com/consumer/index/mls, N.d.R.).
D. Quali sono oggi le dimensioni del fenomeno delle aste immobiliari negli Usa?
R. Il NAA (National Auction Association, N.d.R.) stima i proventi del giro d'affari tramite le aste immobiliari in circa 16 miliardi di dollari nel 2007 (vedi http://www.auctioneers.org/web/2007/10/auction_industry_projects_gross.aspx, N.d.R.).
Se il prezzo medio di un'abitazione in America è di 200.000 dollari, ma è una stima approssimativa, questo probabilmente indica un mercato di almeno 80.000 case vendute tramite asta, circa l'1,5% dei 5,5 milioni di case oggetto di compravendita lo scorso anno.
D. Come vengono pubblicizzate da voi le aste? È un sistema a tuo avviso trasparente che tutela proprietario e venditore?
Nel mondo delle aste immobiliari, come d'altra parte nel resto del mercato della pubblicità, gran parte del business si sta spostando dalla stampa a internet.
Basta cliccare "real estate auctions" (che sta per aste immobiliari, N.d.R.) per avere 500.000 pagine.
Vi è tuttavia la percezione di un mercato in cui le banche acquistano le abitazioni di prestigio per poi rivenderle tramite agenzia, lasciando pochi immobili di qualità al mercato regolato dalle aste. Per proteggere i venditori, spesso si ricorre ad un prezzo di riserva, al di sotto del quale la casa non può essere venduta.
I compratori corrono a volte il rischio di pagare un prezzo troppo alto, e la percezione di questo rischio tende a tenere bassi i prezzi.
Vi sono aziende specializzate che posso essere di supporto nel fare l'offerta in un'asta (come per esempio http://www.lasvegas4us.com/Las-vegas-real-estate-auction/index.htm, N.d.R.).
D. È conveniente comprare un immobile in asta? Quanto si risparmia negli Usa rispetto al canale tradizionale? Le banche finanziano in modo agevolato chi intende acquistare un immobile venduto all'asta?
R. L'acquisto di una casa all'asta è senza dubbio un po' più rischioso che comprarla direttamente dal proprietario.
Quando compri casa negli Usa hai il diritto di far intervenire un ispettore indipendente che valuti accuratamente l'abitazione e dopo questa ispezione puoi negoziare col venditore sulla risoluzione di problemi sorti ed eventualmente chiedere uno sconto sul prezzo.
Ma se desideri comprare casa tramite un'asta e, per esempio, si è interessati a cinque proposte, allora può essere davvero costoso fare un'ispezione indipendente in tutte e cinque le abitazione.
È altresì molto difficile calcolare il reale risparmio ottenuto con l'acquisto tramite asta, anche si può stimare un risparmio di almeno il 30% sul prezzo di mercato.
Negli Stati Uniti le banche hanno la consuetudine di "profilare" i potenziali acquirenti d'immobili: i quali potrebbero, infatti, passare dalla propria banca ancor prima di recarsi all'asta, e già sapere l'entità del mutuo che gli verrà concesso e della rata che dovrà sostenere.
La "profilazione" avviene sulla base del reddito, del merito creditizio e di altri fattori. Gli istituti di credito tendono a trattare i finanziamenti per le case comprate all'aste nè più nè meno di quelli per il mercato "normale".
D. La crisi dei mutui subprime ha aumentato il numero degli immobili venduti attraverso le aste immobiliari?
R. Senza dubbio! Le case all'asta si incrementano e di parecchio nel caso di un aumento dei pignoramenti, che sono saliti di molto dalla crisi dei mutui subprime.
In momenti di mercato in cui i prezzi degli immobili calano e l'economia rallenta, la pressione su chi ha contratto un mutuo che non rispecchia più l'effettivo valore dell'immobile si alza e non di poco.
Voglio ricordare, a questo proposito, che negli Usa un mutuo normale è all'80% del valore dell'immobile, e che al culmine della bolla immobiliare sono finite nei guai le banche che concedevano oltre il 100% del valore di mercato.
Se il proprietario di casa si trova ad affrontare un problema serio, quale la perdita del posto di lavoro o dei problemi seri di salute, ed è impossibile rivendere la casa per un valore superiore a quello contratto nel mutuo.
Beh, allora ci sono buone chance che quella casa possa finire all'asta.
D. Quali prospettive vede per il mercato immobiliare statunitense nei prossimi mesi, entro la fine del 2008?
R. Tre problemi potrebbero impedire ai prezzi del mercato immobiliare di ricominciare a crescere.
Il primo: ci sono ancora troppe case rispetto alla popolazione americana e questo fattore manterrà forti le pressioni sui prezzi mantenendoli bassi.
La sovrapproduzione edilizia del quinquennio 2002-2006 del boom immobiliare deve ancora essere assorbito nei prossimi due anni.
Il secondo: vedo ancora dei problemi rilevanti nel mercato del credito.
I tassi d'interesse sui mutui americani rimangono più alti rispetto ad altri mercati proprio a causa dei tanti problemi del sistema bancario.
Il terzo: ci sono ancora mutui subprime che devono "esplodere", con mutuatari che si vedranno aumentare le rate nei prossimi mesi.
I default si verificano quando i tassi dei mutui a tasso "regolabile" vanno a regime dopo i primi anni in cui sono per contratto più bassi di quelli di mercato.
Gli ultimi mutui subprime stipulati alla fine del 2006 porteranno i tassi a regime entro la fine di quest'anno, e certamente avremo nuove inadempienze.
Ma problematica dei subprime a parte, è importante ricordare che gli Stati Uniti sono composti da oltre 100 differenti mercati immobiliari e che qualcuno di questi - come a Washington, dove vivo - , darà buoni segnali di ripresa, mentre altri mercati - come a San Diego o Miami, dove il fenomeno dell' "overbuilding" (sta per sovrapproduzione edilizia, N.d.R.) è stato più forte - potrebbero avere ancora grossi problemi.
15 Maggio 2008
Marco Muffato