Dalla Riforma delle esecuzioni immobiliari un salvagente per i debitori
Con la riforma del processo esecutivo introdotta dalla legge 80/2005 sono migliorate le tutele dei debitori.
Grazie alla nuova figura del Custode Giudiziario e a meccanismi di maggiore pubblicizzazione delle aste immobiliari diventa più difficile che la proprietà in vendita giudiziaria possa essere oggetto di speculazioni.
La vendita giudiziaria di una casa dovrebbe essere sempre e solo una extrema ratio, l'ultima conseguenza di un processo di insolvenza che termina fatalmente con la richiesta del creditore al tribunale di vendere la/le proprietà del debitore con lo scopo di sanare, con il ricavato, la sua esposizione.
Il custode giudiziario.
Ma c’è un’alternativa? E’ davvero impossibile per il debitore evitare la vendita giudiziaria e riuscire a salvaguardare il valore dei suoi beni? Una strada in realtà c’è.
L’ha prevista la riforma del processo esecutivo, introdotta dalla legge 80/2005, rendendo obbligatoria la figura del Custode Giudiziario. Il Custode è oggi il perno della procedura esecutiva immobiliare con il compito, tra gli altri, di informare il debitore sulle possibili alternative che si presentano.
Perché esiste sempre la possibilità di evitare la vendita purché ci sia la disponibilità a pagare in tutto o in parte le somme richieste.
Esistono alternative alla vendita giudiziaria.
Un esempio tipico è quello del debitore che propone un accordo contattando tutti i creditori partecipanti alla vendita oppure segnalando la sua volontà ai loro legali.
I creditori nella generalità dei casi sono ben lieti di esaminare proposte che evitino le spese e i tempi dei procedimenti giudiziari.
Se il debitore si dimostra capace di far fronte all'intero debito (dilazionando opportunamente nel tempo i pagamenti) può chiedere la conversione del pignoramento mediante un’istanza al giudice e obbligandosi a versare subito 1/5 dell'importo del debito.
È fondamentale, però, che il debitore coinvolga in questa iniziativa tutti i creditori che partecipano al processo: basta che un solo creditore non coinvolto chieda la vendita per far proseguire la procedura forzata con tutte le spiacevoli conseguenze del caso.
Immobile all’asta? Prima si vende meglio è.
Purtroppo la realtà è spesso diversa: il debitore non sempre è in grado di proporre un accordo o di chiedere la conversione del pignoramento.
In questo caso è importante che la vendita dell'immobile avvenga il prima possibile e al più alto prezzo di realizzo.
La ragione è semplice: a ogni asta deserta, infatti, il prezzo del bene viene decurtato del 20% diminuendo continuamente il valore reale del bene e soprattutto rendendo più ampio il divario tra le possibilità del debitore (date dal valore del suo immobile) e le richieste dei creditori.
E’ allora chiaro che una volta venduto l'immobile e pagati i creditori, la residua parte del prezzo sarà restituita al debitore e questa parte sarà tanto maggiore quanto più sarà venduto il bene a un buon prezzo.
Stop alle speculazione se le vendite giudiziarie funzionano.
Far funzionare il motore delle vendite giudiziarie ha perciò una importante funzione sociale: significa poter dare al cittadino in un momento di difficoltà la possibilità di ripartire, restituendogli se possibile una parte di quanto incassato con la vendita e sanando completamente la sua esposizione debitoria nel più breve tempo possibile.
Svendere l'immobile a prezzi ridicoli a favore di speculatori che rivenderanno sul mercato lo stesso bene al doppio, significa defraudare il debitore del valore delle sue proprietà e impedire un suo rapido riassestamento economico.
Perché pubblicizzare le aste è un vantaggio per tutti.
Per vendere a un buon prezzo è, però, indispensabile che le informazioni siano raggiungibili dal più ampio numero di interessati. Proprio su questo punto, la citata riforma delle esecuzioni immobiliari (legge 80/2005) ha incominciato a far sentire i suoi positivi effetti.
Dall’applicazione delle nuove norme che impongono a tutti i Tribunali l’obbligo di pubblicizzare le aste su internet (come dalla introduzione del Custode Giudiziario di cui si è detto in precedenza), infatti, è derivata una generale riduzione delle pendenze e della durata delle procedure; con qualche significativo aumento dei casi di vendite dell’immobile al primo tentativo (e quindi al prezzo più alto).
In questo contesto si può comprendere il ruolo positivo di un portale come il nostro che veicola in modo trasparente l’informazione sulle aste immobiliari e sul loro funzionamento.
Grazie alla riforma buoni risultati nelle Corti d’appello.
A sottolineare questi fenomeni è stata un’analisi delle vendite giudiziarie effettuate nei distretti della Corte d’appello di Milano nel 2006 (Milano, Busto Arsizio, Como, Lecco, Lodi, Monza, Pavia, Sondrio, Varese, Vigevano e Voghera).
La ricerca ha evidenziato che a Monza le cause pendenti sono state ridotte di due terzi, a Como e Voghera si sono ridotte della metà, di un terzo a Milano e Lodi. La durata delle procedure anche se lontana dalla media europea (12 mesi) è diminuita in modo significativo.
A Monza nel 2000 era di 66 mesi scesi 17,61 nel 2006; Como e Lodi sono sotto i 23 mesi rispetto agli oltre 50 del passato. A Milano i tempi si sono più che dimezzati passando dagli 86 mesi di sei anni fa ai 41 del 2006.
Monza e Milano si mettono in evidenza come le sedi che più delle altre riescono ad assicurare la vendita degli immobili a uso abitativo in prima asta e cioè al prezzo più alto. Il nostro augurio è che nei prossimi anni questi esempi virtuosi si moltiplichino. Nell’interesse di tutti i soggetti coinvolti nelle vendite giudiziarie e in particolare dei debitori.
17 dicembre 2007
Marco Muffato