La riforma delle procedure esecutive: le novita’ legislative secondo il punto di vista dei privati
Ad un anno e mezzo circa dall’entrata in vigore della riforma delle procedure esecutive il sistema sta ingranando. Nel corso di un recente convegno organizzato dal Consiglio superiore della magistratura è stata presentata un’interessante analisi delle procedure esecutive immobiliari nei principali uffici giudiziari italiani. Cosa è emerso? Che i tempi delle pratiche esecutive sono in diminuzione e i tribunali stanno recependo celermente i nuovi standard normativi che permettono di snellire notevolmente i tempi per portare all’asta gli immobili oggetto di esecuzione.
C’è ancora molto lavoro da fare ma procede – e aumenta - con passo interessante anche il ritmo della caccia alle informazioni da parte dei privati sulle nuove opportunità di compravendita immobiliare. Eppure la prassi appare ai più ancora complicata, la percezione generale è che l’acquisto della casa all’asta sia eccessivamente complessa e che l’ambiente sia “frequentato” da pochi soggetti, che dominano il mercato con pratiche poco ortodosse. Dunque un ambito accessibile con difficoltà. Oggi non è più così. L’importante è avere un’idea chiara circa l’immobile che interessa e circa i passi da percorrere: le norme sono chiare. Aspetti che abbiamo discusso con il Dott. Cristiano Poponcini, dottore commercialista e custode giudiziale a Monza
Che grado di apprezzamento ha mostrato il privato cittadino verso i nuovi standard legislativi fissati nell’ambito delle aste immobiliari? Quale è la sua percezione?
Non credo che il comune cittadino sia a conoscenza delle modifiche che sono state introdotte con la riforma della Legge 80 del 2005 e le successive 263/2005 e 52/2006, se non nel momento in cui si affaccia nel mondo delle aste giudiziarie. Solo in questo caso, credo, il cittadino può veramente comprendere, grazie alla presenza di un professionista incaricato dal Tribunale, che molte cose sono cambiate rispetto al passato e che oggi può seriamente pensare di poter partecipare a una asta competitiva, dove per competitivo si intende che, veramente, il privato il giorno dell’asta si troverà in una aula giudiziaria insieme a tanti altri soggetti privati pronti, come lui, ad alzare la mano per tentare, a seguito di successivi rilanci, di aggiudicarsi, per alcuni di loro, la propria prima casa.
Corre l’obbligo di aggiungere che, per la verità, il Tribunale di Monza con il quale lavoro è stato il primo a inaugurare le aste “senza incanto” e a introdurre la figura del “custode giudiziario”, quando ancora la riforma non era neppure stata pensata. A quasi 10 anni da questa piccola rivoluzione devo dire che i cittadini che interagiscono con noi professionisti conoscono ormai bene il meccanismo, o perché la pubblicità e le informazioni che sono circolate e circolano su carta stampata hanno permesso a tanti di loro di comprendere bene la struttura delle aste immobiliari (fallimentari o da procedure esecutive), oppure attraverso il passaparola che, inevitabilmente, alimenta il mercato immobiliare, anche quello delle aste giudiziarie. Non è insolito, infatti, che qualche soggetto interessato a partecipare all’asta riveli, al primo contatto col professionista incaricato, di sapere già come si fa a partecipare all’asta o perché l’ha letto, o perché l’ha sentito raccontare da qualche amico che vi ha già partecipato o, infine, perché ha già tentato precedentemente di acquistare casa in asta ma senza fortuna.
Dunque è davvero oggi un mercato aperto a tutti?
Devo ammettere che chi se lo sente descrivere per la prima volta mostra un certo stupore, positivo, nell’apprendere che il meccanismo delle aste giudiziarie individuato dalla Legge consente a chiunque di poter partecipare avendo la garanzia di potersi aggiudicare un immobile libero da qualsiasi pregiudizievole, senza costi notarili di trasferimento, che sarà liberato, nel caso in cui fosse occupato senza titolo, nel giro di pochi mesi direttamente dal professionista incaricato dal Tribunalee a spese della procedura. Inoltre, chi volesse, può acquistare mediate un mutuo bancario con l’intervento di alcuni istituti di credito che hanno già da tempo definito con alcuni Tribunali Italiani una convenzione che permette agli aggiudicatari di godere di tassi agevolati e di spese fisse ridotte (primo fra tutti il costo del perito che deve stimare l’immobile ai fini della concessione del mutuo atteso che la convenzione prevede, appunto, che venga utilizzata la perizia giurata che è già stata depositata in Tribunale dal perito incaricato dal Giudice per valutare l’immobile pignorato).
Mi interessa un immobile all’asta. Cominciamo a dare qualche suggerimento: quali sono i primi passi da compiere?
Il primo passo è leggere attentamente l’avviso di vendita, scaricare dal sito internet del Tribunale competente la perizia di stima e l’ordinanza di vendita e leggerle attentamente tutto per comprendere bene le peculiarità dell’immobile in vendita.
Tutte le perizie sono redatte secondo un modello ben definito che permette di avere una visione completa e particolareggiata dello stato di fatto dell’immobile, dell’esistenza di eventuali diritti a favore di terzi, dello stato di occupazione (se libero, affittato ovvero occupato senza titolo) e anche dell’importo delle spese condominiali annuali e dell’ammontare di quelle scadute e non onorate dal proprietario, Questo aspetto può rilevarsi importante se non determinante nella scelta dell’acquisto perché le Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevedono che l’acquirente di un immobile è coobbligato al pagamento delle spese condominiali scadute nel triennio precedente alla vendita (con atto notarile o a seguito di decreto di trasferimento emesso dal Giudice). Ecco perché bisogna leggere molto attentamente la perizia di stima. In ogni caso, è sempre possibile contattare il professionista incaricato dal Tribunale alla vendita (curatore fallimentare, custode giudiziario, professionista delegato) per chiedere tutti i chiarimenti necessari. Il numero di telefono per contattare il professionista è indicato in calce all’annuncio di vendita o sulla pagina web del Tribunale competente.
Passi successivi?
Il passo successivo è, senza dubbio, quello di fissare un appuntamento per visionare l’immobile cui si è interessati. Il professionista darà la disponibilità di alcune date prefissate per la visita nel corso della quale ciascun interessato sarà accompagnato dal professionista o da un suo incaricato, senza i timore di incontrare altre persone interessate. Le visite sono, infatti, organizzate a distanza di un quarto d’ora per consentire a ciascuno di poter vedere in tranquillità l’immobile, proprio come farebbe se si rivolgesse a una agenzia immobiliare. E’ sempre possibile chiedere un secondo appuntamento se lo si vuole rivedere, magari per portare insieme il/la compagno/a.
Se si decide di partecipare all’asta?
Allora è necessario informarsi su come depositare correttamente l’offerta nella cancelleria del Tribunale. Il meccanismo è semplicissimo ma deve essere rispettato in tutte le sue forme per evitare di vedersi respingere l’offerta dal Giudice il giorno dell’asta, dato che in quella sede non sarà più possibile regolarizzare la domanda di partecipazione.
La nuova normativa ha abbattuto molti ostacoli che impedivano la partecipazione dei privati alle aste. Quali aspetti a suo avviso rappresentano ancora motivo di resistenza verso questo mercato?
Sicuramente la non completa consapevolezza, da parte di tutti i cittadini, della possibilità di poter partecipare alle aste giudiziarie senza paura di incontrare la cosiddetta “compagnia della morte” composta da personaggi che, generalmente, invitavano il privato a rinunciare a partecipare all’asta con metodi, spesso, poco leciti ovvero chiedevano al privato una certa percentuale del valore del prezzo base d’asta dell’immobile in cambio della loro rinuncia a rilanciare il prezzo in sede d’asta.
Alla base di questa “smagliatura” stava il meccanismo previsto dalla vecchia normativa delle aste “con incanto” che prevedeva il deposito in cancelleria di una domanda di partecipazione non in busta chiusa, il che consentiva a pochi “eletti” di poter conoscere con anticipo il nominativo del partecipante e porre in essere i loro giochi sporchi.
Oggi, invece, chi vuole partecipare all’asta deve depositare in cancelleria del Tribunale una busta chiusa contenente le proprie generalità o quelle di chi vuole intestarsi l’immobile aggiudicato e un assegno circolare non trasferibile pari al 10% del prezzo offerto intestato al fallimento ovvero alla procedura esecutiva immobiliare. La busta chiusa garantisce, quindi, l’anonimato del partecipante, che verrà svelato solo il giorno dell’asta, nel momento in cui il Giudice aprirà, davanti a tutti i presenti, le buste che gli consegna il cancelliere. Una volta compreso questo meccanismo, credo che non vi potranno essere ulteriori motivi ostativi per partecipare con successo e soddisfazione alle aste immobiliari.
In che tempi ragionevolmente un privato diventa proprietario a tutti gli effetti di un immobile venduto attraverso la procedura esecutiva?
Varia naturalmente a seconda dei Tribunali. Posso dire che a Monza è stato individuato un processo che consente di liberare un immobile, occupato senza titolo, entro un massimo di 2/3 mesi dalla data di aggiudicazione. Ma il più delle volte si risolve nel primo mese. Infatti la notifica dell’ordine di liberazione emesso dal Giudice viene eseguita dall’ufficiale giudiziario subito dopo l’emissione dell’ordinanza di vendita: in questo modo le prime visite che l’ufficiale giudiziario e il professionista incaricato fanno per “invitare” il debitore, o chi occupa l’immobile pignorato, a liberarlo al più presto, avvengono prima della data fissata per la vendita.
Dopo l’eventuale aggiudicazione sarà l’aggiudicatario a dirci se intende procedere alla liberazione definitiva o ha già raggiunto un diverso accordo con l’occupante. Il decreto di trasferimento è emesso direttamente dal Giudice che, con lo stesso decreto, ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di cancellare tutte le ipoteche e i pignoramenti esistenti sull’immobile aggiudicato: ecco perché l’acquisto di una casa da un’asta giudiziaria è sicuro e privo delle ulteriori spese notarili.
Il professionista incaricato darà anche il supporto necessario per individuare il tipo di tassazione da applicare alla vendita, Iva ovvero imposta di registro con le eventuali agevolazioni per la prima casa.
24 settembre 2007