L'esperienza del tribunale di Savona
Nel settembre dello scorso anno il tribunale di Savona ha emanato una direttiva
nella quale sono stati descritti tutti i passaggi necessari a definire la nomina
e il ruolo del custode giudiziario che viene designato dal giudice dell'esecuzione.
In genere si cerca di tenere conto dell'ubicazione degli studi dei professionisti
rispetto ai luoghi dove sono situati gli immobili al centro della procedura di esecuzione.
Entro 10 giorni dalla nomina il custode giudiziario deve effettuare un primo accesso
all'immobile pignorato, presentandosi con una copia del provvedimento che documenti
la sua nomina. Il custode verifica lo stato del bene, se questo è occupato o meno,
illustra le sue funzioni e gli obblighi dell'eventuale occupante. Quali sono i compiti
successivi ce lo spiega Lorena Canaparo, giudice delle esecuzioni immobiliari
del tribunale ligure.
Cosa succede se l'immobile "esecutato" è occupato dal debitore e dai suoi familiari?
Subito prima della data fissata per la vendita viene emessa dal giudice ordinanza
di liberazione dell'immobile ex art 560 c.p.c., la cui esecuzione è affidata al
professionista delegato: tale ordinanza è titolo esecutivo. Il professionista delegato
può così procedere a liberare l'immobile con spese a carico della procedura, in
modo da consentire la consegna dell'immobile libero all'aggiudicatario.
Se invece l'immobile è occupato da terzi?
Se si tratta di terzi aventi un titolo opponibile alla procedura (per esempio un
contratto di locazione registrato in data antecedente alla trascrizione del pignoramento),
il bene viene venduto occupato (nella perizia dello stimatore - integralmente pubblicata
sul sito Internet - si dà conto con esattezza del titolo in base al quale l'immobile
è occupato). Se, invece, si tratta di terzi non aventi titolo opponibile alla procedura
viene emessa un'ordinanza di liberazione dell'immobile.
Quali sono le prerogative che può esercitare per obbligare gli occupanti a liberare
l'immobile se questi si oppongono?
Essendo l'ordinanza di liberazione dell'immobile titolo esecutivo, viene promossa
una procedura di esecuzione forzata per rilascio.
Quali sono i compiti del custode in tema di adempimenti pubblicitari?
I custodi inviano alla società che si occupa di gestire i rapporti con i giornali
- sui quali provvediamo a pubblicare gli annunci di vendita - e di curare il sito
istituzionale del Tribunale la richiesta di pubblicazione; provvedono, poi, ad affiggere
un cartello "VENDESI" presso il portone di ingresso dell'immobile, ad inserire alcuni
volantini "vendesi" nelle cassette postali del fabbricato in cui si trova il bene
e di quelli limitrofi, senza il nominativo del debitore, ma con la descrizione del
bene, con l'indicazione che trattasi di vendita giudiziaria, con il nome e numero
di telefono del custode\delegato e con tutti gli altri dati normalmente inseriti
nell'annuncio sui giornali. Volantini sono anche lasciati presso esercizi o uffici
pubblici della zona.
Il custode riceve la telefonata di una persona interessata all'immobile. Che informazioni
deve essere in grado di fornire?
Sia informazioni relative allo svolgimento della procedura (notizie tecnico-giuridiche)
sia informazioni specifiche relative all'immobile messo in vendita.
Come si deve svolgere la visita all'immobile? Che accorgimenti deve usare il custode?
Deve assolutamente evitare che le persone interessate si trovino contemporaneamente
a visitare l'immobile. Se l'immobile è occupato deve organizzare la visita negli
orari prestabiliti in accordo con l'occupante con titolo dell'immobile.
In quale fase va predisposta l'ordinanza di rilascio dell'immobile? E che differenza
c'è con l'atto di precetto e con il successivo atto di sloggio?
Se il debitore non collabora durante la fase preliminare della stima, su richiesta
dello stimatore viene nominato un custode ed emessa un'ordinanza di liberazione
dell'immobile. Altrimenti l'ordinanza viene emessa in concomitanza con la data fissata
per la vendita. L'atto di precetto (che è un atto successivo alla emanazione del
titolo esecutivo) è un atto giuridicamente preliminare alla instaurazione del giudizio
di esecuzione forzata per rilascio. L'atto di "sloggio" invece è l'atto con il quale
l'ufficiale giudiziario comunica almeno dieci giorni prima alla parte, che è tenuta
a rilasciare l'immobile, il giorno e l'ora esatta in cui procederà.
Oltre alla figura del custode è possibile delegare a un soggetto terzo anche le operazioni
di vendita. Tali operazioni possono venire delegate allo stesso professionista che
si occupa della custodia?
La delega può essere conferita relativamente alle funzioni di custode, alle funzioni
inerenti la vendita e seguenti, alle funzioni di predisposizione della bozza del
piano di riparto. Il tribunale di Savona ha scelto di delegare allo stesso professionista
sia le funzioni di custode, sia quelle inerenti la vendita, sia quelle relative
alla predisposizione della bozza del piano di riparto. La scelta, al momento, si
è rivelata vincente in termini di efficienza del servizio reso ai cittadini.
In che modo viene svolta la vendita in caso di delega?
Con la riforma tutte le vendite sono senza incanto (se le aste vanno deserte, allora
viene fissata la vendita con incanto). A Savona è il giudice, con l'ordinanza di
vendita, a stabilire la data e l'ora nella quale, in un'aula prestabilita del Tribunale,
si terrà la vendita. A partire da giugno 2006 fissiamo circa 64 vendite al mese
(rispetto a non più di una quindicina di vendite mensili che con il sistema previgente
si riusciva ad espletare).
Quali sono i compiti del professionista delegato successivi alla vendita?
Formazione di bozza del decreto di trasferimento (entro 7 giorni dal versamento
del prezzo effettuato dall'aggiudicatario); cura del pagamento della imposta di
registro ed espletamento delle formalità di trascrizione nonché di cancellazione
delle formalità pregiudizievoli.
Il professionista si occupa anche di redigere il decreto di trasferimento del bene
venduto?
Sì, procede alla redazione della bozza del decreto di trasferimento, che poi sottopone
al giudice per il controllo e la firma.
In che modo ha impattato l'introduzione della figura del custode e del professionista
delegato alla vendita nell'attività del Tribunale di Savona?
Oggi, ad un anno dall'entrata in vigore della riforma, si può con certezza affermare
che il settore delle esecuzioni immobiliari, bloccato da circa venti anni con arretrato
crescente, stia diventando particolarmente efficiente. Consideriamo anche che i
primi cinque mesi del 2006 sono stati impiegati per l'organizzazione e la pianificazione
della entrata in vigore della riforma e che, di conseguenza, solo a decorrere dal
giugno dello scorso anno la nuova procedura esecutiva è stata attuata in pieno.
Abbiamo - in meno di un anno - esaurito circa 700 fascicoli, passando da circa 1300
- ai quali vanno aggiunti circa 320 sopravvenuti - agli attuali 880 pendenti). Per
le procedure nuove i tempi medi di esaurimento si attestano su una media di 18 mesi
(in rapporto ad una situazione preesistente nella quale i tempi medi di definizione
di una procedura esecutiva immobiliare si aggirava intorno ai 10-15 anni).
Quindi che effetto è stato registrato sulle vendite e sui prezzi?
Sulla base dei report statistici che la società che gestisce la pubblicità delle
vendite ci fornisce mensilmente si può parlare di una percentuale media di incremento
delle vendite totali sul prezzo base che si aggira sul 40-50%, a fronte di una incidenza
del costo sul realizzo che si attesta intorno allo 0,50%. In sintesi, quindi, vendiamo
di più, in tempi ristretti, a prezzi mediamente più alti rispetto al valore di stima
e forniamo agli aggiudicatari un servizio efficiente e trasparente; cosicché riusciamo
a soddisfare le esigenze dei creditori (di ottenere in tempi ragionevoli le somme
spettanti), dei debitori (di non vedere svenduti i propri beni immobili) e dei cittadini
comuni (di potere partecipare, essendo correttamente informati e dopo avere visitato
l'immobile, alle vendite tramite asta, anche ricorrendo alla stipula di mutui contestuali
con le Banche sulla base della convenzione firmata con l'ABI). Senza contare che
la giustizia data in tempi ragionevoli fa sì che molte più procedure rispetto al
passato si estinguano per rinuncia dei creditori (e ciò a seguito dell'integrale
soddisfacimento dei crediti).
1 giugno 2007