INTERVISTA LUIGI CAPALDO – RESPONSABILE SETTORE AFFARI LEGALI DELL’ABI
Da una parte norme nuove con l’obiettivo di rendere il mercato delle aste immobiliari
più trasparente e accessibile a tutti. Dall’altra l’intervento del sistema bancario
che ha voluto attivarsi per facilitare la partecipazione alle aste giudiziarie consentendo,
ai soggetti interessati, di ottenere mutui garantiti da ipoteche iscritti sull’immobile
oggetto di aggiudicazione. Due filoni che hanno camminato di pari passo e che hanno
permesso di trasformare il volto delle compravendite immobiliari mediante aste giudiziarie,
come spiega il dottor Luigi Capaldo, Responsabile Settore Affari Legali dell’ABI
(Associazione Bancaria Italiana)
Le banche come hanno accolto questa rivoluzione normativa?
Ovviamente molto favorevolmente, per un aspetto che mi piace sottolineare: questa
riforma ha trasformato in norma di legge ciò che prassi virtuose avviate sul territorio
avevano prodotto nel tempo. La vera novità è essere intervenuti nella dinamica della
procedura per l’erogazione di mutui destinati all’acquisto dell’immobile all’asta.
L’Abi è partita nel 2003 attivando convenzioni con quattro tribunali: Monza, Novara,
Alba e Roma. Oggi oltre 90 tribunali italiani hanno convenzioni con oltre 120 banche.
Siamo molto soddisfatti del lavoro fatto come sistema bancario, visto che l’iniziativa
“Aste Immobiliari Mutuo Facile” tra l’altro ci ha permesso di ottenere il riconoscimento
conferito da una delle più importanti associazioni dei consumatori, Cittadinanzattiva:
il premio “Buone pratiche nei servizi di pubblica utilità”, grazie anche al lavoro
svolto dai tribunali virtuosi che hanno capito l’importanza di aprire questo mercato
a tutte le famiglie di privati cittadini.
Sono in corso trattative per estendere le convenzioni?
Stiamo continuando ad effettuare incontri sul territorio per estendere la rete di
convenzioni. Considerato il trend rilevato nel 2006, il numero delle adesioni da
parte dei tribunali è destinato ad aumentare, mancano ancora all’appello importanti
piazze sulle quali stiamo lavorando. Al momento l’elenco aggiornato dei Tribunali
è disponibile sul sito www.abi.it dove sono riportati
i tribunali partecipanti all’iniziativa e le banche aderenti.
Dottor Capaldo, quale è il vantaggio offerto dalla convenzione tra banca e tribunale?
È rappresentato dal fatto che la convenzione attiva soluzioni procedimentali che
permettono a chi è interessato all’acquisto di un immobile di fare ricorso al finanziamento
bancario che possa soddisfare l’esigenza dell’acquirente e assicurare il finanziatore
sulla costituzione di una valida ipoteca. D’altronde la questione del finanziamento
e la mancanza di liquidità erano, in passato, proprio alcuni degli ostacoli che
si frapponevano alla partecipazione alle aste.
È obbligatorio rivolgersi alle banche convenzionate per avere un mutuo destinato
all’acquisto dell’immobile all’asta oppure ci si può rivolgere anche alla propria
banca di fiducia anche se questa non è convenzionata?
Assolutamente no, ogni cittadino è libero di rivolgersi a qualsiasi sportello bancario,
anche se praticamente la maggioranza delle banche è convenzionata con i tribunali
e può supportare l’acquirente. È consigliabile rivolgersi alla banca convenzionata
perché questa conosce la procedura, per rendere più efficiente la dinamica della
vendita, agevola la partecipazione alla gara.
Quale iter deve essere seguito? Come bisogna attivarsi, in che tempi? Ad esempio,
che documentazione va presentata per avviare un’istruttoria presso la banca prescelta?
La prassi è identica a quella seguita in caso di richiesta di un mutuo per l’acquisto
di un immobile. La banca chiede tutta la documentazione necessaria a valutare l’affidabilità
creditizia, a partire dalla certificazione del reddito, come nell’esercizio tradizionale
del credito. Non cambia nulla. Per dare suggerimenti pratici sui tempi è bene nel
periodo che intercorre tra la pubblicazione dell’asta e la data in cui questa si
svolgerà (almeno due mesi) il partecipante interessato contatta l’istituto bancario
prescelto. È bene anche che l’istituto bancario provveda ad una rapida istruttoria
della pratica di mutuo; l’esito dovrà essere comunicato al richiedente prima dell’asta,
chiarendo quale è l’importo massimo mutuabile. Una delle eccezioni rispetto al percorso
tradizionale può essere rappresentata dal fatto che una banca convenzionata può
decidere di non fare eseguire una propria perizia sull’immobile quando quella eseguita
dal tribunale che mette l’immobile all’asta risulti particolarmente precisa.
Il 10% da versare per prendere parte all’incanto può costituire un anticipo
dell’intero mutuo che verrà eventualmente concesso dalla banca?
Non è un aspetto esplicitamente disciplinato dalla normativa, per cui è liberamente
gestibile da accordo contrattuale tra banca e acquirente.
Che importo può essere concesso?
In genere circa il 70-80% del valore della base d’asta.
Se il richiedente il mutuo non si aggiudica l’immobile?
Il preliminare del mutuo si risolve in via automatica, senza alcun addebito ulteriore
per il mutuatario rispetto alle spese di istruttoria. Al contrario, in caso di esito
favorevole, il giudice ordina il pagamento del prezzo entro 60 giorni dalla data
dell’udienza: la banca deve erogare il mutuo entro questo termine.