IL CUSTODE GIUDIZIARIO: MAGGIORI GARANZIE PER CHI COMPRA ALL'ASTA
Come viene spesso sottolineato la nuova normativa che ha regolamentato la compravendita
degli immobili tramite asta giudiziaria ha voluto rendere più aperto questo mercato
a tutti i cittadini. Ecco perché sono stati introdotti numerosi aspetti destinati
in particolare a tutelare, in ogni aspetto della procedura, soprattutto l'acquirente
che deve poter contare su tempi certi del processo.
Uno dei motivi e delle cause che, in passato, disincentivavano fortemente la
partecipazione dei comuni cittadini alle aste immobiliari, era l'incertezza
relativa ai tempi di liberazione degli immobili che rendeva piuttosto
difficile la consegna concreta dell'immobile all'aggiudicatario.
Aspetto che incideva anche sul valore del bene: in una normale situazione di mercato
quando si vende un immobile come libero viene considerato tale anche
perché sono certi i tempi di consegna; un immobile occupato, anche se in presenza
di un titolo esecutivo, non ha certo il valore di un immobile libero, aspetto che incideva
in maniera negativa sulle possibilità di rientro dei propri crediti da parte,
appunto, dei creditori. La legge ha voluto superare questi limiti attraverso la nomina
del custode giudiziario, figura che gestisce tutte le fasi della
procedura per la liberazione dell'immobile e che, nella prassi, coincide anche
con la figura del professionista delegato che si occupa delle operazioni
di vendita.
La figura del custode giudiziario è espressamente prevista dal codice civile ma
è stata negli anni praticamente dimenticata, con poche eccezioni, ovvero nei rari
casi in cui ne è chiesta la nomina per l'incasso di canoni di locazione.
La nuova legge ha rafforzato le prerogative del custode esaltandone
il ruolo, grazie anche alle prassi virtuose svolte da alcuni tribunali.
Il primo, alcuni anni fa, è stato
quello di Bologna che ha introdotto la nomina generalizzata
del custode, con risultati che sono stati considerati eccellenti.
Un esempio seguito dal tribunale di
Monza che, in sostanza, ha raffrontato l'andamento delle
vendite in sede fallimentare e l'andamento delle vendite in sede
di esecuzione. L'esperienza ha dimostrato che in sede fallimentare il potenziale
interessato all'acquisto
trovava nel curatore fallimentare un interlocutore capace di fornire
tutte le informazioni
necessarie e, soprattutto, poteva fargli visitare l'immobile.
Circostanza non possibile in caso di vendite in esecuzione ordinaria, che non dava la
possibilità di visitare l'immobile e che proponeva, come unico referente
in possesso di informazioni sul bene, la cancelleria del tribunale.
Ecco perché anche a Monza, e via via in tutti i tribunali, è stata adottata
la prassi della nomina del custode.
CHI E' E CHE COSA FA IL CUSTODE
Sono tre, in sostanza, le circostanze in cui il giudice dell'esecuzione procede nella nomina del custode: nel caso in cui l'immobile non sia occupato dal debitore, poiché se è libero o occupato da un terzo occorre vigilare in modo ancora più assiduo sulla sua conservazione; nel caso in cui il debitore non rispetti gli obblighi che gravano su di lui, ad esempio impedendo l'accesso all'immobile al perito incaricato di effettuarne la stima; infine, se custode dei beni pignorati è il debitore, viene nominato dal giudice al momento in cui pronuncia l'ordinanza di vendita o di delega delle operazioni di vendita (salvo che per la particolare natura del bene ritenga che ciò non sia utile).
Dunque, il debitore – in base all'art. 559 c.p.c. - può continuare ad abitare l'immobile ma solo se espressamente autorizzato dal giudice; ma il giudice può disporre l'immediata liberazione dell'immobile attraverso un'ordinanza che ha direttamente efficacia esecutiva. E' in particolare in questo momento che si inserisce l'attività e il ruolo del custode giudiziario che provvede a notificare l'atto di precetto e gestisce in prima persona la procedura di liberazione dell'immobile.
Il legislatore ha disciplinato questo ruolo attraverso la modifica del
articoli 559 e 560 del Codice di Procedura civile nei quali l'attività del custode viene esplicitamente regolamentata. Una volta emessa l'ordinanza di vendita dell'immobile, con la quale si attiva la procedura d'asta, almeno 45 giorni prima della scadenza del termine per le offerte la legge impone la pubblicazione dell'avviso di vendita sui
quotidiani: qui compare il nome e il recapito telefonico del custode che,
di fatto, diventa il referente principale degli interessati
all'acquisto. La sua attività è fondamentale in quanto evita che centinaia di persone alla ricerca di informazioni sugli immobili all'asta si riversino sulle cancellerie dei tribunali.
3 maggio 2007